Pirkti nuosavą būstą Vienoje: svajonė ar neįgyvendinamas noras?

Pirkti nuosavą būstą Vienoje: svajonė ar neįgyvendinamas noras?

Namo pirkimas tebėra didelis iššūkis daugeliui namų ūkių, ypač Vienoje. 2025 m. birželio mėn. vidutinė dvigubai uždirbanti pora turėtų išleisti 53% savo grynųjų pajamų paskolai už 90 m² naują butą grąžinti. Ši našta akivaizdi, nepaisant pagerėjimo, palyginti su ankstesniais metais, kai vis dar reikėjo 61 % pajamų, pranešama vienna.at.

Finansų rinkos institucija (FMA) rekomendavo maksimalią 40 % pajamų ribą tvariam skolos aptarnavimo koeficientui, tačiau daugelis bankų šiuo reglamentu pasinaudojo tik ribotai. Tai prieštarauja didelėms nekilnojamojo turto kainoms, kurios ir toliau yra aktuali problema. Be to, sušvelnėjo Europos centrinio banko (ECB) sumažintos palūkanų normos, o tai dar labiau apsunkino ieškančių kredito situaciją.

Taisyklių ir FMA kritika

KIM reglamentas, reglamentuojantis skolinimą ir teisiškai neįpareigojantis nuo 2025 m. birželio pabaigos, numatė, kad bankai privalo reikalauti ne mažesnės kaip 20% nuosavybės dalies ir ne daugiau kaip 40% skolos aptarnavimo koeficiento. Įdomu tai, kad iki šio reglamento įsigaliojimo 90% suteiktų paskolų neatitiko kriterijų. Nepaisant laiko apribojimų, apie 87 % naujų paskolų, suteiktų 2024 m. antrąjį pusmetį, atitiko KIM kriterijus. Nepaisant to, tiek bankai, tiek politikai, įskaitant tokius atstovus kaip Reinhardas Langthaleris ir Johannesas Wildas, kritikuoja FMA, o FMA vadovas Helmutas Ettlas remiasi rekomendacijomis nuo 2016 m.

Nemažai nepanaudotų išimčių, siekiančių apie 600 mln. eurų, rodo, kad KIM reglamentas nėra ribojantis skolinimo veiksnys. Todėl daugelis bankų išnaudojo mažiau nei pusę jiems skirtos kvotos.

Rekomendacijos skolininkams

Siekiant geriau pasiruošti dabartinei augančių palūkanų ir infliacijos situacijai, Finansų rinkos stabilumo valdyba (FMSG) artimiausiose derybose dėl paskolos rekomenduoja naudoti fiksuotų palūkanų modelius. 2025 metų balandį buvo suteikta 1,577 mln. eurų naujų paskolų, iš kurių 88% buvo pasiūlyta su fiksuotomis palūkanomis ir tik 12% su kintamomis palūkanomis. Fiksuotų palūkanų dalis pastaraisiais metais padidėjo ir nuo 2023 m. vidurio sudarė daugiau nei 75 % naujų paskolų, kaip praneša [fmsg.at](https://www.fmsg.at/publikationen/risk notices-and-recommendations/2023/recommendation-fmsg-1-2023.html).

Padėtis nekilnojamojo turto paskolų rinkoje pagerėjo nuo KIM reglamento įvedimo, tačiau išlieka sudėtinga. Visų pirma, nuo 2022 m. vidurio išaugusios paskolos su kintamomis palūkanų normomis rodo didėjančią riziką skolininkams.

Ateities perspektyvos ir rizika

Labai svarbus išankstinis pasiruošimas galimiems ateities scenarijams. Tai apima palūkanų normų padidėjimą, ekonomikos nuosmukį ir galimus paskolų įsipareigojimų nevykdymus. Dabartinis Deloitte baltas popierius atkreipia dėmesį į tai, kaip svarbu sugebėti įveikti šiuos iššūkius taikant specialiai pritaikytus sprendimus. Taip pat rengiami seminarai, skirti aptarti konkrečias rizikas ir veiksmus, skirtus padėti nekilnojamojo turto ir finansų sektoriams.