In Deutschland gibt es momentan einige spannende Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, die besonders für institutionelle Investoren von Interesse sind. Eine aktuelle Analyse von Savills und GSK Stockmann zeigt, dass durch sogenannte Manage-to-Green-Strategien, die sich auf die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien konzentrieren, neue Potenziale zur Wertsteigerung erschlossen werden können. In einer Zeit, in der die Neubauzahlen zurückgehen, könnte dies eine lukrative Option für Investoren darstellen, um den steigenden Anforderungen an nachhaltige Investitionen gerecht zu werden.
In den vergangenen zehn Jahren waren institutionelle Investoren die treibende Kraft hinter dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern in Deutschland, mit einem klaren Fokus auf Neubauten. Im Jahr 2023 entfielen 39 % des Ankaufsvolumens auf Projekte, die neu gebaut wurden, während 40 % auf Bestandsobjekte mit einem Baujahr nach 2014 abzielten. Doch aufgrund eines drastischen Rückgangs im Wohnungsbau – allein 2023 sank die Zahl der genehmigten Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern um 25 % – ist es wahrscheinlich, dass sich dieser Trend ändert.
Fokus auf energetische Sanierung
Die schrumpfenden Neubauzahlen eröffnen institutionellen Investoren die Möglichkeit, vermehrt in energetisch sanierte Bestandsbauten zu investieren. Dies ist nicht nur notwendig, um den geforderten ESG-Kriterien Rechnung zu tragen, sondern auch, um die sozialen und ökologischen Herausforderungen im Wohnungsbau anzugehen. In Deutschland wurden rund 70 % der Mehrfamilienhäuser vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtet, und mehr als die Hälfte dieser Gebäude hat eine Energieeffizienzklasse von E oder schlechter. Die Ertüchtigung dieser Bestände könnte daher erhebliche Wertsteigerungspotenziale bieten.
„Die große Mehrheit der Mehrfamilienhäuser in Deutschland hat deutliche Mängel in der Energieeffizienz. Das schafft immense Chancen durch energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen“, erklärt Marco Högl, Leiter des Residential Capital Markets bei Savills Deutschland. Diese sanierungsbedürftigen Gebäude können für Investoren sehr attraktiv sein.
Die Kosten für solche Sanierungen liegen laut Savills zwischen 700 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. Relativ niedrige Einstiegspreise im unsanierten Bestand bieten Investoren zudem umfangreiche Möglichkeiten zur Wertsteigerung. Durch Förderprogramme von Bund und Ländern ergeben sich zusätzlich finanzielle Hebel, die die Rentabilität solcher Investitionen steigern können.
„Die Sanierung bestehender Immobilien bietet Wertsteigerungspotenziale sowohl für Value-Add-Investoren als auch für institutionelle Endinvestoren, die ihre Immobilien langfristig an regulatorische Anforderungen anpassen möchten. Dies sorgt nicht nur für bessere wirtschaftliche Kennzahlen, sondern leistet auch einen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor“, fasst Högl die Vorteile zusammen. In der Regel liegen die Mieten in sanierten Objekten zudem niedriger als die Mieten neu gebauter Wohnungen, welches ein wichtiger sozialer Aspekt im Rahmen der ESG-Kriterien ist.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind ebenfalls entscheidend für die Durchführung von Manage-to-Green-Strategien. Dr. Philip Huperz, Partner bei GSK Stockmann, hebt hervor, dass insbesondere die Mietanpassungsmöglichkeiten im deutschen Mietrecht wertvolle Chancen bieten, um Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich rentabel zu gestalten. Beispielsweise können Kosten für energetische Sanierungen unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen auf die Miete umgelegt werden. Für Investoren ist es jedoch wichtig, die geltenden Beschränkungen und Kappungsgrenzen im Auge zu behalten.
Ein weiterer Aspekt für Investoren könnte die Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Aufstockungen oder Nachverdichtung bestehender Gebäude sein. Dr. Huperz merkt an, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt solche Maßnahmen zusätzliche Anreize für Investoren bieten, da sie möglicherweise von den Regelungen eines Bebauungsplans befreit werden können, ohne neue Bauflächen ausweisen zu müssen.
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