Het vastgoedraadsel van Trump

Het vastgoedraadsel van Trump

Terwijl de nieuwgekozen president Donald Trump zich deze maand voorbereidt op zijn aantreden, wordt hij geconfronteerd met een heel andere huizenmarkt dan tijdens zijn eerste termijn.

Toenemende problemen met de betaalbaarheid van woningen

Een drastische daling van de betaalbaarheid van woningen in de afgelopen vier jaar heeft veel Amerikanen getroffen – en Trump heeft zijn presidentsverkiezingen gewonnen deels te wijten aan ontevredenheid over de economie.

Nu wordt Trump, zelf een biljonair en vastgoedontwikkelaar, geconfronteerd met een huisvestingsdilemma: de hypotheekrente gaat niet omlaag en de vastgoedprijzen zullen naar verwachting de komende jaren blijven stijgen. Veel economen schatten dat de huizenmarkt er dit jaar niet anders uit zal zien dan de stagnerende markt van de afgelopen jaren. Tegelijkertijd zouden veel van Trumps voorgestelde beleidsmaatregelen, waaronder tarieven en massadeportaties, de Amerikaanse betaalbaarheidsproblemen op het gebied van huisvesting kunnen verergeren.

Verhoging van de hypotheekrente

De standaardrente voor hypotheken met een looptijd van 30 jaar, de meest populaire vorm van woningfinanciering, bedroeg net geen 2,8% toen Trump in januari 2021 zijn ambt verliet tijdens de pandemie. Vorige week was hij er 6,91%. Dat betekent dat mensen die geld lenen om een ​​huis te kopen nu honderden of zelfs duizenden dollars meer per maand zullen moeten betalen dan wanneer ze vier jaar geleden voor dezelfde prijs een huis hadden gekocht.

De vastgoedprijzen zijn ook aanzienlijk toegenomen. Volgens de S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index zijn de nationale huizenprijzen tussen januari 2021 en oktober 2024 met 37% gestegen.

Trumps huizenbelofte

Trump presenteerde tijdens zijn campagne geen formeel voorstel Beleidsplan om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren, maar in een verklaring zei Taylor Rogers, een woordvoerder van het transitieteam van Trump-Vance, dat Trump in zijn komende ambtstermijn een einde zou maken aan de betaalbaarheidscrisis van woningen.

“President Trump zal zijn belofte waarmaken om woningen weer betaalbaar te maken door de historische inflatie te verslaan en de hypotheekrente te verlagen”, aldus Rogers. “President Trump zal hypotheken verbieden voor illegale immigranten die de huizenprijzen opdrijven, federale regelgeving afschaffen die de huisvestingskosten opdrijft, en delen van federale gronden openstellen voor grootschalige woningbouw met ultra-lage belastingen en regelgeving. De kosten van nieuwe huizen zullen worden gehalveerd, en president Trump zal een einde maken aan de crisis van de betaalbaarheid van woningen.”

Invloed van regelgeving en lokale wetten

Trump heeft vaak gesproken over de manier waarop regelgeving de kosten voor zijn vastgoedprojecten heeft opgedreven. Tijdens zijn campagne beloofde hij de regels te versoepelen voor bouwers die de catalogusprijs van nieuwe woningen kunnen verhogen. Uit een onderzoek uit 2021 van de National Association of Home Builders bleek dat de regelgeving 93.870 dollar van de uiteindelijke prijs van een typisch nieuw huis vertegenwoordigde. De gemiddelde prijs van een huis bedroeg destijds $ 394.300. In november bedraagt ​​die prijs volgens het US Census Bureau $484.000.

Veel van deze regels zijn echter het resultaat van lokale wetten waar Trump zich tijdens zijn eerste termijn niet mee wilde bemoeien. In één Gastartikel uit 2020 in de Wall Street Journal beweerden Trump en de toenmalige minister van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, Ben Carson, dat ze "de Amerikaanse buitenwijken wilden beschermen" door lokale bestemmingswetten voor eengezinswoningen te steunen, die critici vaak de schuld geven van het gebrek aan nieuw gebouwde betaalbare woningen.

Gevolgen van deportaties en douanerechten

“Veel van wat Trump heeft gezegd gaat de verkeerde kant op als het gaat om de huizenprijzen”, zei Parrott.

Parrott verwees naar Trumps belofte van massale deportaties woningbouwactiviteiten belemmeren zou kunnen.

Een sterke stijging van het aantal immigranten kan de vraag doen toenemen in gebieden die toch al achtergesteld zijn en tegelijkertijd het aanbod verbeteren, aangezien immigranten zonder papieren een belangrijke rol spelen in de Amerikaanse bouwsector.

Sommige andere beleidsvoorstellen van Trump zouden ook de kosten van het kopen van een huis kunnen verhogen.

“De belangrijkste factor voor de betaalbaarheid zijn eigenlijk de hypotheekrentetarieven”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom bij de National Association of Realtors. “Als de huidige hypotheekrente van 7% dichter bij 6% of minder daalt, zou dat een groot verschil maken in de betaalbaarheid.”

Ondanks de belofte van het Trump-transitieteam om de rente te verlagen, volgt de hypotheekrente de 10-jaars staatsobligaties, deels gebaseerd op de perceptie van waar de inflatie in de toekomst naartoe zal gaan. Sommige economen waarschuwen voor de dreiging van Trump met ingrijpende tarieven brandstof inflatie opnieuw zou de rente en dus de hypotheekrente hoog kunnen houden.

Ontwikkelingen op de woningmarkt

De hogere rentetarieven zouden ontwikkelaars er ook van weerhouden nieuwe huizen te bouwen.

De eerste regering van Trump probeerde het en faalde Fannie Mae en Freddie Mac om de kredietverstrekkers te privatiseren die 70% van de hypotheken in Amerika garanderen. Als hij die strijd zou hervatten, zou dit ook kunnen leiden tot een stijging van de hypotheekrente, zei Yun.

Huisvesting: Is er een oplossing in zicht?

Een oplossing voor de Amerikaanse huizencrisis zou bij de komende verkiezingen een urgente kwestie kunnen worden voor de kiezers, schreef financieel beleidsanalist Jaret Seiberg van Cowen vorige maand in een brief aan klanten.

“Wij zijn van mening dat de Republikeinse partij de huizeninflatie op instapniveau moet aanpakken om succesvol te zijn bij toekomstige verkiezingen”, schreef Seiberg. “Wij geloven dat de huizeninflatie op instapniveau de Democraten in staat zal stellen beter te presteren bij de tussentijdse verkiezingen en hen een voordeel zal opleveren bij de presidentsverkiezingen van 2028. De Republikeinen erkennen dit risico. Daarom verwachten we actie.”

Yun van NAR is echter van mening dat sommige van de huidige spanningen op de Amerikaanse huizenmarkt wellicht vanzelf kunnen verdwijnen.

Huizen staan ​​langer op de markt, wat erop wijst dat er binnenkort scherpere prijsverlagingen op komst zijn – en dat het aantal lopende huizenverkopen toeneemt. roos in december voor de vierde maand op rij, volgens NAR-gegevens. Veel huizenjagers hebben geaccepteerd dat het onwaarschijnlijk is dat de hypotheekrente met ongeveer 6% zal dalen en stellen hun aankoopplannen niet langer uit.

“Ik denk dat het dieptepunt van de huizenverkopen vrijwel in 2024 lag”, zei Yun. "Steeds meer mensen zullen kunnen kopen en er zullen steeds meer mensen op de markt komen om hun eigendommen te adverteren. Ik denk dat er dit jaar meer beweging op de woningmarkt zal komen."