Viedenské nákupné ulice sú napriek vysokému nájomnému stále veľmi obľúbené!

Viedenské nákupné ulice sú napriek vysokému nájomnému stále veľmi obľúbené!

Stacionárny maloobchod vo Viedni je mimoriadne robustný, ako ukazuje podrobná správa o maloobchodnom trhu od spoločnosti Otto Immobilien, zverejnená 4. novembra 2025. Prieskum sa zameriava na najznámejšie viedenské nákupné ulice vrátane Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt (vrátane Zlatej štvrte) a vnútornej Mariahilfer Straße. Celkovo bolo analyzovaných približne 500 obchodov v najlepších lokalitách z hľadiska predajnej plochy, sektorov a využitia.

Vysoké nájomné v týchto top lokalitách je obzvlášť citeľné, hoci ich sprevádza stabilný dopyt. Voľné miesta v lokalitách A sú extrémne zriedkavé, čo svedčí o prispôsobivosti stacionárneho maloobchodu vo Viedni. Generálny riaditeľ Eugen Otto zdôrazňuje flexibilitu maloobchodníkov v tomto dynamickom trhovom prostredí.

Analyzované predajné plochy a vývoj prenájmu

Celkovo predajná plocha analyzovaná v top lokalitách pokrýva približne 203 000 metrov štvorcových. Samotná Mariahilfer Straße má 118 000 metrov štvorcových predajnej plochy a miera neobsadenosti je len 3,8 %. Naproti tomu lokality v centre mesta ako Graben, Kohlmarkt a Zlatá štvrť nemajú takmer žiadne voľné miesta s približne 85 000 metrami štvorcových obchodných plôch. Okrem toho približne 10 % oblastí na ulici Mariahilfer Straße bolo novovybudovaných, zatiaľ čo približne 5 % oblastí v centre mesta bolo novootvorených.

Ceny prenájmu zostali medziročne konštantné, s miernym rastom pri malých obchodných priestoroch do 100 m². Spotlight nájomné dosahuje maximálne hodnoty až 620 eur/m² na Graben, 570 eur/m² na Kohlmarkt a 160 eur/m² na Mariahilfer Straße. V menej exponovaných lokalitách B a C však ceny prenájmu vykazujú mierny klesajúci trend, napríklad na Landstraßer Hauptstraße maximálne 60 eur za meter štvorcový, na Hauptstraße Meidlinger 45 eur a na Favoritenstraße 55 eur za meter štvorcový.

Trend smerom k orientácii na skúsenosti a prispôsobeniam trhu

Napriek niektorým problémom v oblasti infraštruktúry zostáva Mariahilfer Straße najdôležitejšou nákupnou ulicou v Rakúsku. K oživeniu prispievajú početné nové otvory značiek ako C&A, ARKET, Adidas a Woolworth. Merania frekvencie ukazujú, že v čase špičky obýva ulice denne až 60 000 návštevníkov, zatiaľ čo v bežné soboty sa počíta okolo 48 000 ľudí. Narastajúci význam lifestylových značiek a poskytovateľov zážitkov je nepochybný, keďže bývalé obchodné priestory sa často menia, napríklad na pop-up galérie alebo ponuky lahôdok.

V kontexte trhu s nehnuteľnosťami vo Viedni prináša rok 2025 príležitosti aj výzvy. Klesajúce úrokové sadzby vedú k väčšiemu pohybu na trhu, zatiaľ čo obmedzená ponuka zostáva limitujúcim faktorom. Po prepade v rokoch 2023 a 2024 sa rakúsky realitný trh stabilizuje a vykazuje prvé pozitívne signály.

Vývoj cien je diferencovaný: špičkové lokality ako Innere Stadt, Döbling a Währing zaznamenávajú mierne zvýšenie cien, zatiaľ čo okrajové lokality ako Favoriten, Donaustadt a Floridsdorf majú stabilné ceny alebo mierne úpravy. Príklady nákupných cien v roku 2025 vykazujú značné rozdiely, s priemernými cenami približne 27 000 EUR za m² v centre mesta a približne 3 600 EUR v Favoriten.

Trh výstavby a prenájmu bytov

Nájomné na trhu s prenájmom naďalej rastie. V roku 2025 bude dokončených len okolo 1 800 nových nájomných bytov, čo je takmer o 60 % menej ako v roku 2024. Priemerné ceny prenájmu v centre mesta sa pohybujú okolo 16,5 €/m², v Leopoldstadte okolo 13,5 €/m² a vo Favoritene okolo 12,2 €/m². Zvýšenie cien v roku 2024 o 6,2 až 7,7 % sa očakáva aj v roku 2025.

Zníženie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou na konci roka 2024 spôsobí, že úvery budú opäť dostupnejšie, čo podnieti dopyt po kondomíniách, najmä v segmente stredných cien. Problémom zostáva nahromadenie nevybavených renovácií starých budov, keďže vo Viedni je najvyšší podiel nerenovovaných starých budov.

Stručne povedané, viedenský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 ponúkne vzostupy aj úzke miesta. Kupujúci sú vyzvaní, aby konali včas, najmä na osobné použitie alebo investície v segmente strednej ceny.