Wiens Einkaufsstraßen trotz hoher Mieten weiterhin sehr beliebt!

Wiens Einkaufsstraßen trotz hoher Mieten weiterhin sehr beliebt!

Der stationäre Handel in Wien zeigt sich überaus robust, wie der detaillierte Retail-Marktbericht von Otto Immobilien, veröffentlicht am 4. November 2025, aufzeigt. Die Erhebung konzentriert sich auf Wiens renommierteste Einkaufsstraßen, darunter die Kärntner Straße, der Graben, der Kohlmarkt (inklusive des Goldenen Quartiers) sowie die innere Mariahilfer Straße. Insgesamt wurden rund 500 Shops in A-Lagen hinsichtlich Verkaufsflächen, Branchen und Nutzung analysiert.

Besonders auffällig sind die hohen Mieten in diesen Top-Lagen, die jedoch von einer stabilen Nachfrage begleitet werden. Leerstände in A-Lagen sind äußerst selten, was auf die Anpassungsfähigkeit des stationären Handels in Wien hinweist. Geschäftsführer Eugen Otto betont die Flexibilität der Einzelhändler in dieser dynamischen Marktumgebung.

Analysierte Verkaufsflächen und Mietentwicklungen

Insgesamt umfasst die analysierte Verkaufsfläche in den Toplagen ca. 203.000 Quadratmeter. Die Mariahilfer Straße allein hat 118.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und weist einen Leerstand von nur 3,8% auf. Gegensatz hierzu haben die Innenstadtlagen wie Graben, Kohlmarkt und das Goldene Quartier nahezu keinen Leerstand bei ca. 85.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Zudem sind rund 10% der Flächen auf der Mariahilfer Straße neu bespielt, wohingegen in den Innenstadtlagen etwa 5% neu geöffnet wurden.

Die Mietpreise blieben im Jahresvergleich konstant, mit moderaten Steigerungen bei kleinen Geschäftsflächen von weniger als 100 m². Die Spotlight-Mieten erreichen Spitzenwerte von bis zu 620 Euro/m² am Graben, 570 Euro/m² am Kohlmarkt sowie 160 Euro/m² auf der Mariahilfer Straße. In weniger exponierten B- und C-Lagen hingegen zeigen die Mietpreise eine leichte Abwärtsbewegung, wobei beispielsweise in der Landstraßer Hauptstraße maximal 60 Euro, in der Meidlinger Hauptstraße 45 Euro und in der Favoritenstraße 55 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen sind.

Trend zur Erlebnisorientierung und Marktanpassungen

Trotz einiger infrastruktureller Herausforderungen bleibt die Mariahilfer Straße die bedeutendste Einkaufsstraße Österreichs. Zahlreiche Neueröffnungen von Marken wie C&A, ARKET, Adidas und Woolworth tragen zur Belebung bei. Frequenzmessungen zeigen, dass in Spitzenzeiten bis zu 60.000 Besucher täglich die Straßen bevölkern, während an normalen Samstagen etwa 48.000 Personen gezählt werden. Die zunehmende Bedeutung von Lifestyle-Labels und Erlebnisanbietern ist unverkennbar, da ehemalige Handelsflächen häufig umgenutzt werden, beispielsweise für Pop-up-Galerien oder Feinkostangebote.

Im Kontext des Immobilienmarkts in Wien präsentiert sich das Jahr 2025 sowohl als Chance als auch Herausforderungen. Sinkende Zinsen führen zu einer höheren Bewegung im Markt, während das knappe Angebot nach wie vor ein limitierender Faktor bleibt. Nach einem Einbruch in den Jahren 2023 und 2024 stabilisiert sich der österreichische Immobilienmarkt und zeigt erste positive Anzeichen.

Die Preisentwicklung ist differenziert: Toplagen wie die Innere Stadt, Döbling und Währing erleben moderate Preissteigerungen, während die Randlagen wie Favoriten, Donaustadt und Floridsdorf stabile Preise oder leichte Anpassungen aufweisen. Beispielhafte Kaufpreise im Jahr 2025 zeigen signifikante Unterschiede, mit durchschnittlichen Preisen von ca. 27.000 € pro m² in der Inneren Stadt und ca. 3.600 € in Favoriten.

Wohnungsbau und Mietmarkt

Im Mietmarkt setzen sich die steigenden Mieten fort. Im Jahr 2025 werden lediglich etwa 1.800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was fast 60% weniger ist als 2024. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen in der Inneren Stadt bei ca. 16,5 €/m², in der Leopoldstadt bei ca. 13,5 €/m² und in Favoriten bei ca. 12,2 €/m². Die Preissteigerungen im Jahr 2024 von bereits 6,2 bis 7,7% zeichnen sich auch für 2025 ab.

Die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank Ende 2024 macht Kredite wieder erschwinglicher, was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere im mittleren Preissegment, anheizt. Eine Herausforderung bleibt der Sanierungsstau bei Altbauten, da Wien die höchste Quote unsanierter Altbauten aufweist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Wiener Immobilienmarkt 2025 sowohl Aufschwünge als auch Engpässe bietet. Käufer sind eingeladen, frühzeitig zu handeln, besonders bei Eigennutzung oder Investitionen im mittleren Preissegment.