特朗普的房地产难题

特朗普的房地产难题

随着当选总统唐纳德·特朗普准备本月就职，他面临着与第一个任期截然不同的房地产市场。

日益严重的住房负担能力问题

过去四年住房负担能力急剧下降影响了许多美国人——特朗普赢得了总统选举 部分原因是 对经济的不满。

现在，身为亿万富翁和房地产开发商的特朗普面临着住房困境：抵押贷款利率不会下降，而房地产价格预计在未来几年将继续上涨。许多经济学家估计，今年的房地产市场将与近年来停滞的市场没有什么不同。与此同时，特朗普提出的许多政策，包括关税和大规模驱逐出境，可能会加剧美国的住房负担能力问题。

抵押贷款利率增加

2021 年 1 月疫情期间特朗普卸任时，最受欢迎的住房融资形式 30 年期抵押贷款的标准利率略低于 2.8%。上周他在那里 6.91% 。这意味着贷款买房的人现在每月必须比四年前以相同价格买房多支付数百甚至数千美元。

房地产价格是 也大幅增加 。根据 S&P CoreLogic Case-Shiller 房价指数，从 2021 年 1 月到 2024 年 10 月，全国房价上涨了 37%。

特朗普的住房承诺

特朗普在竞选期间没有提出正式的建议 政策计划 特朗普-万斯过渡团队发言人泰勒·罗杰斯在一份声明中表示，特朗普将在下一任任期内结束住房负担能力危机。

罗杰斯表示：“特朗普总统将兑现他的承诺，通过击败历史性通胀和降低抵押贷款利率，再次让人们负担得起住房。” “特朗普总统将禁止推高房价的非法移民抵押贷款，取消推高住房成本的联邦法规，并以超低的税收和法规开放大片联邦土地用于大规模住房建设。新房成本将削减一半，特朗普总统将结束住房负担能力危机。”

法规和当地法律的影响

特朗普经常谈到法规如何给他的房地产项目造成成本负担。在竞选期间，他承诺减少对可以提高新房标价的建筑商的监管。美国住宅建筑商协会 2021 年的一项研究发现，法规规定占典型新房最终价格的 93,870 美元。当时，房屋的平均价格为 394,300 美元。根据美国人口普查局的数据，11 月份的价格为 484,000 美元。

然而，其中许多规定是特朗普在第一个任期内拒绝干预的当地法律的结果。合而为一 2020 年客座文章 在《华尔街日报》上，特朗普和时任住房和城市发展部长本·卡森声称，他们希望通过支持当地的单户分区法来“保护美国郊区”，批评者经常将此归咎于缺乏新建的经济适用房。

驱逐出境和关税的影响

“在房价问题上，特朗普所说的很多话都是错误的，”帕罗特说。

帕罗特提到特朗普大规模驱逐出境的承诺 阻碍住房建设活动 可以。

移民激增可以增加本已服务不足地区的需求，同时改善供应，因为无证移民在美国建筑业中发挥着重要作用。

特朗普的其他一些政策建议也可能会增加购房成本。

“负担能力的主要因素实际上是抵押贷款利率，”全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示。 “如果今天 7% 的抵押贷款利率降至接近 6% 或更低，这将对负担能力产生巨大影响。”

尽管特朗普过渡团队承诺降息，但抵押贷款利率仍在追随10年期国债，部分基于对未来通胀走向的看法。一些经济学家警告称，特朗普威胁要征收全面关税 再次助长通胀 可以，可以保持利率较高，从而使抵押贷款利率保持在高位。

房地产市场的发展

较高的利率也会阻止开发商建造新房。

特朗普第一届政府尝试过但失败了 房利美和房地美 将为美国 70% 的抵押贷款提供担保的贷款机构私有化。云说，如果他重新发起这场斗争，也可能导致抵押贷款利率上升。

住房：有解决方案吗？

Cowen 金融政策分析师 Jaret Seiberg 上个月在给客户的一份报告中写道，美国住房危机的解决方案可能成为即将到来的选举中选民面临的紧迫问题。

塞伯格写道：“我们认为，共和党必须解决入门级住房通胀问题，才能在未来的选举中取得成功。” “我们相信入门级的家庭通胀将使民主党在中期选举中表现更好，并在 2028 年总统选举中获得优势。共和党人认识到了这一风险。这就是我们期望采取行动的原因。”

不过，NAR 的 Yun 认为，美国房地产市场当前的一些压力或许能够自行缓解。

房屋在市场上停留的时间更长，表明即将出现更大幅度的降价——以及待售房屋数量 玫瑰 根据 NAR 数据，12 月连续第四个月出现这种情况。许多购房者已经接受抵押贷款利率不太可能下降 6% 左右的事实，并开始不再推迟他们的购房计划。

“我认为房屋销售的底部大约是在 2024 年，”Yun 说。 “越来越多的人将能够购买房产，越来越多的人将进入市场列出他们的房产。我认为今年房地产市场将会有更多的变动。”