Zagadka Trumpa dotycząca nieruchomości

Zagadka Trumpa dotycząca nieruchomości

Gdy prezydent-elekt Donald Trump przygotowuje się do objęcia urzędu w tym miesiącu, stoi przed nim zupełnie inny rynek mieszkaniowy niż podczas swojej pierwszej kadencji.

Rosnące problemy z dostępnością mieszkań

Drastyczny spadek dostępności mieszkań w ciągu ostatnich czterech lat dotknął wielu Amerykanów, a Trump wygrał wybory prezydenckie częściowo z powodu niezadowolenie z gospodarki.

Teraz Trump, miliarder i deweloper, stoi przed dylematem mieszkaniowym: oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spada, a ceny nieruchomości w nadchodzących latach będą nadal rosły. Wielu ekonomistów szacuje, że tegoroczny rynek mieszkaniowy nie będzie różnił się od rynku stagnacji z ostatnich lat. Jednocześnie wiele polityk proponowanych przez Trumpa, w tym cła i masowe deportacje, może pogorszyć problemy z przystępnością cen mieszkań w Ameryce.

Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych

Kiedy Trump odchodził ze stanowiska w styczniu 2021 r. w czasie pandemii, standardowe oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych, najpopularniejszej formy finansowania domu, wynosiło nieco poniżej 2,8%. W zeszłym tygodniu był tam 6,91%. Oznacza to, że ludzie, którzy pożyczają pieniądze na zakup domu, będą teraz musieli płacić o setki, a nawet tysiące dolarów więcej miesięcznie, niż gdyby kupili dom cztery lata temu za tę samą cenę.

Ceny nieruchomości są również znacząco wzrosła. Według indeksu cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, ceny domów w kraju wzrosły o 37% od stycznia 2021 r. do października 2024 r.

Obietnica mieszkaniowa Trumpa

Trump w trakcie swojej kampanii nie przedstawił żadnego formalnego Plan polityki w celu poprawy przystępności cenowej mieszkań, ale w oświadczeniu Taylor Rogers, rzecznik zespołu ds. przejścia Trumpa na Vance’a, powiedział, że Trump zakończy kryzys przystępności cenowej mieszkań w nadchodzącej kadencji.

„Prezydent Trump dotrzyma swojej obietnicy, że mieszkania znów będą przystępne cenowo, pokonując historyczną inflację i obniżając oprocentowanie kredytów hipotecznych” – powiedział Rogers. „Prezydent Trump wprowadzi zakaz udzielania kredytów hipotecznych dla nielegalnych imigrantów, co podwyższa ceny domów, wyeliminuje przepisy federalne podnoszące koszty mieszkań i udostępni połacie terenów federalnych pod budownictwo mieszkaniowe na dużą skalę przy bardzo niskich podatkach i przepisach. Koszt nowych domów zostanie obniżony o połowę, a prezydent Trump położy kres kryzysowi przystępności cenowej mieszkań”.

Wpływ przepisów i prawa lokalnego

Trump często mówił o tym, jak regulacje spowodowały obciążenie kosztami jego projektów dotyczących nieruchomości. Podczas swojej kampanii obiecał złagodzenie przepisów dotyczących firm budowlanych, które mogą podnieść cenę katalogową nowych domów. Badanie przeprowadzone w 2021 r. przez Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów wykazało, że regulacje stanowiły 93 870 dolarów ostatecznej ceny typowego nowego domu. W tamtym czasie średnia cena domu wynosiła 394 300 dolarów. Według U.S. Census Bureau, w listopadzie cena ta wynosi 484 000 dolarów.

Jednak wiele z tych przepisów wynika z lokalnych przepisów, w które Trump nie chciał ingerować podczas swojej pierwszej kadencji. W jednym Artykuł gościnny z 2020 roku w „Wall Street Journal” Trump i ówczesny sekretarz ds. mieszkalnictwa i rozwoju miast Ben Carson zapewnili, że chcą „chronić amerykańskie przedmieścia”, wspierając lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego domów jednorodzinnych, które krytycy często obwiniają za brak nowo wybudowanych, niedrogich mieszkań.

Skutki deportacji i ceł

„Wiele z tego, co powiedział Trump, jest skierowanych w złym kierunku, jeśli chodzi o ceny mieszkań” – stwierdził Parrott.

Parrott nawiązał do obietnicy Trumpa dotyczącej masowych deportacji utrudniają działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego mógł.

Gwałtowny wzrost liczby imigrantów może zwiększyć popyt na i tak już słabo rozwiniętych obszarach, poprawiając jednocześnie podaż, ponieważ nielegalni imigranci odgrywają znaczącą rolę w amerykańskiej branży budowlanej.

Niektóre inne propozycje polityczne Trumpa mogą również zwiększyć koszty zakupu domu.

„Głównym czynnikiem wpływającym na przystępność cenową są w rzeczywistości oprocentowanie kredytów hipotecznych” – powiedział Lawrence Yun, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. „Jeśli dzisiejsza stopa oprocentowania kredytów hipotecznych wynosząca 7% spadnie bliżej 6% lub mniej, będzie to miało duże znaczenie w przystępności cenowej”.

Pomimo obietnicy zespołu ds. transformacji Trumpa dotyczącej obniżki stóp procentowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zgodne z 10-letnimi obligacjami skarbowymi, częściowo w oparciu o wyobrażenia o tym, dokąd będzie zmierzać inflacja w przyszłości. Niektórzy ekonomiści ostrzegają przed groźbą wprowadzenia przez Trumpa radykalnych ceł znowu inflacja paliwa mógłby, mógłby utrzymać stopy procentowe, a co za tym idzie oprocentowanie kredytów hipotecznych na wysokim poziomie.

Rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym

Wyższe stopy procentowe uniemożliwią także deweloperom budowę nowych domów.

Pierwsza administracja Trumpa próbowała i poniosła porażkę Fannie Mae i Freddie Mac sprywatyzować pożyczkodawców, którzy gwarantują 70% kredytów hipotecznych w Ameryce. Yun powiedział, że jeśli miałby wznowić tę walkę, mogłoby to również doprowadzić do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Mieszkalnictwo: czy widać rozwiązanie?

Rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Ameryce może stać się palącą kwestią dla wyborców w nadchodzących wyborach, napisał w zeszłym miesiącu analityk polityki finansowej Cowen, Jaret Seiberg, w nocie dla klientów.

„Uważamy, że Partia Republikańska musi zająć się inflacją na najniższym poziomie w domach, aby odnieść sukces w przyszłych wyborach” – napisał Seiberg. „Wierzymy, że inflacja domów na najniższym poziomie pozwoli Demokratom osiągnąć lepsze wyniki w wyborach śródokresowych i zapewni im przewagę w wyborach prezydenckich w 2028 r. Republikanie dostrzegają to ryzyko. Dlatego spodziewamy się działań”.

Yun z NAR uważa jednak, że niektóre obecne napięcia na amerykańskim rynku mieszkaniowym mogą same ustąpić.

Domy pozostają na rynku dłużej, co sugeruje, że wkrótce nastąpią poważniejsze obniżki cen, a liczba oczekujących sprzedaży domów róża w grudniu czwarty miesiąc z rzędu, wynika z danych NAR. Wielu poszukujących domów zaakceptowało fakt, że oprocentowanie kredytów hipotecznych raczej nie spadnie o około 6%, i zaczęło już nie odkładać swoich planów zakupowych.

„Myślę, że najniższy poziom sprzedaży domów przypadł na mniej więcej rok 2024” – powiedział Yun. „Coraz więcej osób będzie mogło kupować i coraz więcej osób będzie przychodzić na rynek, aby wystawiać ogłoszenia na temat swoich nieruchomości. Myślę, że w tym roku będzie większy ruch na rynku mieszkaniowym”.