معضلة ترامب العقارية

معضلة ترامب العقارية

بينما يستعد الرئيس المنتخب دونالد ترامب لتولي منصبه هذا الشهر، فإنه يواجه سوق إسكان مختلفة تماما عما كانت عليه خلال فترة ولايته الأولى.

تزايد قضايا القدرة على تحمل تكاليف السكن

لقد أثر الانخفاض الحاد في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان على مدى السنوات الأربع الماضية على العديد من الأميركيين - وفاز ترامب بانتخاباته الرئاسية جزئيا بسبب عدم الرضا عن الاقتصاد.

والآن يواجه ترامب، الملياردير والمطور العقاري، معضلة الإسكان: معدلات الرهن العقاري لن تنخفض، ومن المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع في السنوات المقبلة. ويقدر العديد من الاقتصاديين أن سوق الإسكان هذا العام لن يختلف عن السوق الراكدة في السنوات الأخيرة. وفي الوقت نفسه، فإن العديد من السياسات التي يقترحها ترامب، بما في ذلك التعريفات الجمركية وعمليات الترحيل الجماعي، يمكن أن تؤدي إلى تفاقم مشاكل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أمريكا.

زيادة أسعار الفائدة على الرهن العقاري

كان سعر الفائدة القياسي للقروض العقارية لمدة 30 عامًا، وهو الشكل الأكثر شيوعًا لتمويل المنازل، أقل بقليل من 2.8% عندما ترك ترامب منصبه في يناير 2021 أثناء الوباء. الاسبوع الماضي كان هناك 6.91%. وهذا يعني أن الأشخاص الذين يقترضون المال لشراء منزل سيضطرون الآن إلى دفع مئات أو حتى آلاف الدولارات شهريًا أكثر مما لو كانوا قد اشتروا منزلاً قبل أربع سنوات بنفس السعر.

أسعار العقارات هي كما زاد بشكل ملحوظ. ارتفعت أسعار المنازل الوطنية بنسبة 37٪ في الفترة من يناير 2021 إلى أكتوبر 2024، وفقًا لمؤشر أسعار المنازل S&P CoreLogic Case-Shiller.

وعد ترامب بالإسكان

ولم يقدم ترامب خطابًا رسميًا خلال حملته الانتخابية خطة السياسة لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن، ولكن في بيان، قال تايلور روجرز، المتحدث باسم فريق ترامب-فانس الانتقالي، إن ترامب سينهي أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في ولايته المقبلة.

وقال روجرز: "سيفي الرئيس ترامب بوعده بجعل الإسكان في المتناول مرة أخرى من خلال التغلب على التضخم التاريخي وخفض أسعار الرهن العقاري". "سوف يحظر الرئيس ترامب الرهن العقاري للمهاجرين غير الشرعيين الذي يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل، ويزيل اللوائح الفيدرالية التي ترفع تكاليف الإسكان، ويفتح مساحات واسعة من الأراضي الفيدرالية لبناء المساكن على نطاق واسع مع ضرائب ولوائح منخفضة للغاية. وسيتم تخفيض تكلفة المنازل الجديدة إلى النصف، وسينهي الرئيس ترامب أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان".

تأثير اللوائح والقوانين المحلية

لقد تحدث ترامب مرارًا وتكرارًا عن الكيفية التي خلقت بها اللوائح أعباء التكلفة على مشاريعه العقارية. خلال حملته الانتخابية، وعد بتخفيض اللوائح المفروضة على شركات البناء التي يمكنها رفع قائمة أسعار المنازل الجديدة. وجدت دراسة أجرتها الرابطة الوطنية لبناة المنازل عام 2021 أن اللوائح تمثل 93.870 دولارًا من السعر النهائي لمنزل جديد نموذجي. في ذلك الوقت، كان متوسط ​​سعر المنزل 394.300 دولار. وفي نوفمبر، بلغ هذا السعر 484 ألف دولار، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.

ومع ذلك، فإن العديد من هذه اللوائح هي نتيجة للقوانين المحلية التي رفض ترامب التدخل فيها خلال فترة ولايته الأولى. في واحد مقالة ضيف من عام 2020 في صحيفة وول ستريت جورنال، أكد ترامب ووزير الإسكان والتنمية الحضرية آنذاك بن كارسون أنهما يريدان "حماية ضواحي أمريكا" من خلال دعم قوانين تقسيم المناطق المحلية للأسرة الواحدة، والتي غالبًا ما يلومها النقاد على عدم وجود مساكن ميسورة التكلفة مبنية حديثًا.

آثار الترحيل والرسوم الجمركية

قال باروت: “الكثير مما قاله ترامب يسير في الاتجاه الخاطئ عندما يتعلق الأمر بأسعار المساكن”.

وأشار باروت إلى وعد ترامب بعمليات ترحيل جماعية عرقلة أنشطة بناء المساكن استطاع.

يمكن أن يؤدي ارتفاع عدد المهاجرين إلى زيادة الطلب في المناطق التي تعاني من نقص الخدمات بالفعل مع تحسين العرض، حيث يلعب المهاجرون غير الشرعيين دورًا مهمًا في صناعة البناء في الولايات المتحدة.

ومن الممكن أن تؤدي بعض مقترحات ترامب السياسية الأخرى أيضًا إلى زيادة تكلفة شراء منزل.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "إن العامل الرئيسي في القدرة على تحمل التكاليف هو في الواقع معدلات الرهن العقاري". "إذا انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري اليوم بنسبة 7% إلى 6% أو أقل، فإن هذا من شأنه أن يحدث فرقا كبيرا في القدرة على تحمل التكاليف".

على الرغم من وعد فريق ترامب الانتقالي بخفض أسعار الفائدة، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتبع سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، استنادا جزئيا إلى تصورات حول الاتجاه الذي سيتجه إليه التضخم في المستقبل. ويحذر بعض الاقتصاديين من تهديد ترامب بفرض تعريفات جمركية شاملة تضخم الوقود مرة أخرى يمكن أن تبقي أسعار الفائدة وبالتالي معدلات الرهن العقاري مرتفعة.

التطورات في سوق الإسكان

كما أن أسعار الفائدة المرتفعة ستمنع المطورين من بناء منازل جديدة.

لقد حاولت إدارة ترامب الأولى وفشلت فاني ماي وفريدي ماك لخصخصة المقرضين الذين يضمنون 70% من القروض العقارية في أمريكا. وقال يون إنه إذا جدد هذه المعركة، فقد يؤدي ذلك أيضًا إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

الإسكان: هل يلوح الحل في الأفق؟

قد يصبح حل أزمة الإسكان في أمريكا قضية ملحة بالنسبة للناخبين في الانتخابات المقبلة، حسبما كتب محلل السياسة المالية في كوين، جاريت سيبيرج، في مذكرة للعملاء الشهر الماضي.

وكتب سيبيرج: "نعتقد أن الحزب الجمهوري يجب أن يعالج تضخم المنازل عند مستوى الدخول ليكون ناجحًا في الانتخابات المستقبلية". "نعتقد أن تضخم المنازل عند مستوى الدخول سيسمح للديمقراطيين بأداء أفضل في الانتخابات النصفية ويمنحهم ميزة في الانتخابات الرئاسية لعام 2028. ويدرك الجمهوريون هذا الخطر. ولهذا السبب نتوقع اتخاذ إجراء".

ومع ذلك، يعتقد يون من NAR أن بعض الضغوط الحالية في سوق الإسكان الأمريكي قد تكون قادرة على التخفيف من تلقاء نفسها.

تظل المنازل معروضة في السوق لفترة أطول، مما يشير إلى حدوث تخفيضات حادة في الأسعار قريبًا - وعدد مبيعات المنازل المعلقة وَردَة في ديسمبر للشهر الرابع على التوالي، وفقا لبيانات NAR. وقد قبل العديد من الباحثين عن المنازل أن معدلات الرهن العقاري من غير المرجح أن تنخفض بنحو 6٪ وبدأوا في التوقف عن تأجيل خططهم الشرائية.

وقال يون: "أعتقد أن الجزء السفلي من مبيعات المنازل كان إلى حد كبير في عام 2024". "سيكون المزيد والمزيد من الناس قادرين على الشراء وسيأتي المزيد والمزيد من الناس إلى السوق لإدراج عقاراتهم. أعتقد أنه سيكون هناك المزيد من الحركة في سوق الإسكان هذا العام."