Nájomná kríza: Vláda bojuje za riešenie ochrany neplatnej hodnoty!

Nájomná kríza: Vláda bojuje za riešenie ochrany neplatnej hodnoty!

Najnovší rozsudok Ústavného súdu (VfGH) o doložkách o ochrane hodnoty v nájomných zmluvách vyvolal značnú nervozitu v realitnom priemysle. Federálna vláda je pod tlakom nájsť rýchle riešenie, ktoré zohľadní záujmy nájomníkov aj prenajímateľov. Vicekancelár Andreas Babler a ministerka spravodlivosti Anna Sporrer aktívne rokujú s koaličnými partnermi ÖVP a NEOS s cieľom dosiahnuť dohodu do jesene. V prvom rade ide o právnu jasnosť ohľadne kontroverzných paragrafov, ktoré boli v minulosti súdmi vrátane Najvyššieho súdu (ÚVZ) opakovane klasifikované ako problematické.

Rozsudok, ktorý sa teraz dostal do programu, vyhlasuje niektoré ustanovenia o ochrane hodnoty za neplatné, najmä ak sa v ňom neuvádza takzvaná dvojmesačná blokovacia lehota. Potvrdzuje to rozhodnutie OGH spred dvoch rokov. Podľa oe24 sa niektoré realitné spoločnosti postavili aj proti ustanoveniu zákona o ochrane spotrebiteľa (KSchG), ktoré takéto doložky v nájomných zmluvách zakazuje. Ústavný súd však tieto žiadosti zamietol ako nedôvodné.

Právne výzvy a potenciálne splátky

Jedna dotknutá spoločnosť, prenajímateľ bytu vo Viedni, bola nútená splatiť nadmerné nájomné, pretože nájomca úspešne argumentoval, že za vysokú platbu bola zodpovedná neúčinná doložka o ochrane hodnoty. Tento vývoj vyvoláva otázky. Postihnutí nájomníci podľa komory práce nedostanú splátky automaticky; Každý prípad musí byť právne objasnený individuálne. Združenie nájomníkov očakáva nárast dopytov od nájomníkov, ktorých sa tento problém týka.

Generálny riaditeľ ÖVI Anton Holzapfel zdôrazňuje potrebu rýchleho právneho riešenia na objasnenie mnohých právnych otázok. Realitný priemysel vidí riziko, že mnohí prenajímatelia budú musieť splatiť pohľadávky staré mnoho rokov. Odborníci varujú aj pred možnými ekonomickými dôsledkami, akými sú zmrazené nájomné a znehodnotené ocenenia nehnuteľností. Keďže sa už uvažuje o obmedzení nárokov na splatenie na maximálne obdobie piatich rokov, priemysel pociťuje ďalší tlak.

Výhľad na právne zmeny

Hoci vláda o probléme vie, konkrétne riešenia zatiaľ nie sú vo vládnom programe načrtnuté. V plánovanom návrhu rozpočtu by sa do jesene mohlo rozhodnúť aj o strope nájomného. Ministerka Korinna Schumannová plánuje v lete rokovania s cieľom dosiahnuť dohodu. NEOS a FPÖ tiež zdôraznili, aká dôležitá je právna istota pre odvetvie nehnuteľností, a žiadajú rýchle nové nariadenia.

Potrebu objasnenia zo strany ÚVZ v jednotlivých konaniach požadujú rôzni aktéri bytového práva. Zákonom garantované ustanovenie, že klauzuly o ochrane hodnoty je potrebné dojednať s nájomcami individuálne, prináša pre prenajímateľov aj ďalšie výzvy, pretože spochybňuje automatickosť v zmluvných vzťahoch. Toto KSchG by mohlo slúžiť ako rozhodujúci faktor pre budúce nájomné zmluvy.

Vývoj okolo doložiek o ochrane hodnoty zostáva ústrednou témou politickej a právnej diskusie v Rakúsku, pričom dotknutí aktéri naďalej dúfajú v jasnú a spravodlivú reguláciu.