Trumpova nepremičninska uganka

Trumpova nepremičninska uganka

Ko se novoizvoljeni predsednik Donald Trump ta mesec pripravlja na prevzem funkcije, se sooča z zelo drugačnim stanovanjskim trgom kot v svojem prvem mandatu.

Naraščajoče težave z dostopnostjo stanovanj

Drastičen upad cenovne dostopnosti stanovanj v zadnjih štirih letih je prizadel številne Američane - in Trump je zmagal na predsedniških volitvah deloma zaradi nezadovoljstvo z gospodarstvom.

Zdaj se Trump, trimilijonar in sam razvijalec nepremičnin, sooča s stanovanjsko dilemo: hipotekarne obrestne mere se ne znižujejo, cene nepremičnin pa naj bi v prihodnjih letih še naprej rasle. Mnogi ekonomisti ocenjujejo, da stanovanjski trg letos ne bo videti nič drugače kot stagnirajoči trg zadnjih let. Hkrati bi lahko številne Trumpove predlagane politike, vključno s carinami in množičnimi deportacijami, poslabšale težave ameriške dostopnosti stanovanj.

Zvišanje hipotekarnih obrestnih mer

Standardna obrestna mera za 30-letne hipoteke, najbolj priljubljeno obliko stanovanjskega financiranja, je bila nekaj manj kot 2,8 %, ko je Trump januarja 2021 zapustil položaj med pandemijo. Prejšnji teden je bil tam 6,91 %. To pomeni, da bodo ljudje, ki si izposodijo denar za nakup doma, zdaj morali plačati na stotine ali celo tisoče dolarjev več na mesec, kot če bi kupili dom pred štirimi leti za isto ceno.

Cene nepremičnin so se je tudi močno povečalo. Nacionalne cene stanovanj so se od januarja 2021 do oktobra 2024 povečale za 37 %, glede na indeks cen stanovanj S&P CoreLogic Case-Shiller.

Trumpova stanovanjska obljuba

Trump med svojo kampanjo ni predstavil uradnega Načrt politike za izboljšanje cenovne dostopnosti stanovanj, vendar je Taylor Rogers, tiskovni predstavnik skupine za prehod med Trumpom in Vanceom, dejal, da bo Trump končal krizo dostopnosti stanovanj v svojem prihodnjem mandatu.

"Predsednik Trump bo uresničil svojo obljubo, da bo stanovanje znova naredil dostopno, tako da bo premagal zgodovinsko inflacijo in znižal hipotekarne obrestne mere," je dejal Rogers. "Predsednik Trump bo prepovedal hipoteke za nezakonite priseljence, ki zvišujejo cene stanovanj, odpravil zvezne predpise, ki zvišujejo stroške stanovanj, in odprl dele zveznih dežel za obsežno stanovanjsko gradnjo z izjemno nizkimi davki in predpisi. Stroški novih domov se bodo prepolovili in predsednik Trump bo končal krizo dostopnosti stanovanj."

Vpliv predpisov in lokalnih zakonov

Trump je pogosto govoril o tem, kako so predpisi povzročili stroškovno obremenitev njegovih nepremičninskih projektov. Med svojo kampanjo je obljubil, da bo zmanjšal predpise za gradbenike, ki lahko dvignejo ceno novih stanovanj. Študija Nacionalnega združenja graditeljev stanovanj iz leta 2021 je pokazala, da predpisi predstavljajo 93.870 USD končne cene tipičnega novega doma. Takrat je bila povprečna cena stanovanja 394.300 dolarjev. Novembra je ta cena po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva znašala 484.000 dolarjev.

Vendar pa je veliko teh predpisov posledica lokalnih zakonov, v katere se Trump med svojim prvim mandatom ni želel vmešavati. V enem Gostujoči članek iz leta 2020 v Wall Street Journalu sta Trump in takratni minister za stanovanja in urbani razvoj Ben Carson zatrdila, da želita "zaščititi ameriška predmestja" s podporo lokalnim enodružinskim zakonom o coniranju, ki jih kritiki pogosto krivijo za pomanjkanje novozgrajenih cenovno dostopnih stanovanj.

Učinki deportacij in carin

"Veliko tega, kar je Trump rekel, je v napačni smeri, ko gre za cene stanovanj," je dejal Parrott.

Parrott se je skliceval na Trumpovo obljubo množičnih deportacij ovirajo dejavnosti stanovanjske gradnje lahko.

Naval priseljencev lahko poveča povpraševanje na že tako slabo pokritih območjih, hkrati pa izboljša ponudbo, saj imajo nedokumentirani priseljenci pomembno vlogo v gradbeni industriji ZDA.

Tudi nekateri drugi Trumpovi politični predlogi bi lahko povečali stroške nakupa stanovanja.

"Glavni dejavnik cenovne dostopnosti so dejansko hipotekarne obrestne mere," je dejal Lawrence Yun, glavni ekonomist pri Nacionalnem združenju nepremičninskih posrednikov. "Če današnja 7-odstotna hipotekarna obrestna mera pade bližje 6-odstotnim ali manj, bi to pomenilo veliko razliko v cenovni dostopnosti."

Kljub obljubi Trumpove tranzicijske ekipe, da bo znižala obrestne mere, hipotekarne obrestne mere sledijo 10-letnim zakladnim zapisom, ki delno temeljijo na zaznavah, kam se bo inflacija usmerila v prihodnosti. Nekateri ekonomisti opozarjajo na Trumpovo grožnjo z ostrimi carinami spet napihovanje goriva bi lahko ohranil obrestne mere in s tem hipotekarne obrestne mere visoke.

Razvoj na stanovanjskem trgu

Višje obrestne mere bi gradbenikom preprečile tudi gradnjo novih hiš.

Trumpova prva administracija je poskusila in ni uspela Fannie Mae in Freddie Mac privatizirati posojilodajalce, ki jamčijo za 70 % hipotek v Ameriki. Če bi obnovil ta boj, bi to lahko povzročilo tudi dvig hipotekarnih obrestnih mer, je dejal Yun.

Stanovanje: Je rešitev na vidiku?

Rešitev ameriške stanovanjske krize bi lahko postala pereče vprašanje za volivce na prihajajočih volitvah, je prejšnji mesec v sporočilu strankam zapisal analitik finančne politike Cowen Jaret Seiberg.

"Verjamemo, da mora republiška stranka obravnavati vstopno inflacijo stanovanj, da bo uspešna na prihodnjih volitvah," je zapisal Seiberg. "Verjamemo, da bo vstopna inflacija na ravni stanovanj demokratom omogočila boljši nastop na vmesnih volitvah in jim dala prednost na predsedniških volitvah leta 2028. Republikanci se zavedajo tega tveganja. Zato pričakujemo ukrepanje."

Vendar pa Yun iz NAR verjame, da bi se nekateri trenutni stresi na ameriškem stanovanjskem trgu morda lahko ublažili sami od sebe.

Nepremičnine so na trgu dlje časa, kar nakazuje, da bo kmalu prišlo do strmejšega znižanja cen – in število nezaključenih prodaj stanovanj vrtnica decembra že četrti mesec zapored, kažejo podatki NAR. Številni lovci na stanovanja so se sprijaznili z dejstvom, da hipotekarne obrestne mere verjetno ne bodo padle za približno 6 %, in so začeli ne odlagati več svojih nakupnih načrtov.

"Mislim, da je bilo dno prodaje stanovanj skoraj leta 2024," je dejal Yun. "Vedno več ljudi bo lahko kupovalo in vedno več ljudi bo prišlo na trg, da bi popisali svoje nepremičnine. Mislim, da bo letos več gibanja na stanovanjskem trgu."