In Zürich stehen derzeit rund 420.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Dies wirft die Frage auf, ob diese Räume nicht auch für Wohnzwecke genutzt werden könnten. Gerade an zentralen Orten, wie beispielsweise direkt am Stauffacher oder auf dem Hürlimann-Areal, kommen einem Gedanken wie dieser in den Sinn. Nach der Corona-Pandemie und dem Anstieg von Home-Office wird öfter betont, dass der Bedarf an Büroflächen abgenommen hat, während gleichzeitig Wohnungen in zentralen Lagen Mangelware sind.
Die politische Diskussion über die Umnutzung von Büroflächen hin zu Wohnraum wird lautstark geführt. Anfang des Monats beauftragte das Parlament den Stadtrat mit der Prüfung flexibler Umnutzungsmöglichkeiten. Wie auch der Wohnungsmarkt unterliegt der Büroflächenmarkt zyklischen Schwankungen, so die Meinung von Hans Dellenbach und Flurin Capaul von der FDP. Sie argumentieren, dass durch flexible Nutzungsrichtlinien diese Schwankungen besser abgefangen werden könnten. Ihre Initiative erhielt Unterstützung von der politischen Linken, allerdings nur, nachdem die Bitte um Prüfung kostengünstiger Wohnungen entsprechend angepasst wurde.
Warum die Umnutzung nur begrenzt funktioniert
Obgleich der Wunsch, Büros in Wohnungen umzuwandeln, groß ist, werden die erzielten Ergebnisse nicht den Erwartungen gerecht. So entstanden im Jahr 2023 in Zürich lediglich 151 von insgesamt 1998 neu geschaffenen Wohnungen durch Umnutzung – das sind weniger als 10 Prozent. Experten zeigen sich skeptisch: Daniel Stocker von der Immobilienberatung Jones Lang Lasalle erklärt, dass bei lediglich etwa 10 Prozent der unvermieteten Büroflächen eine Umnutzung zu Wohnzwecken realisierbar wäre. Dies könnte rund 400 bis 500 neue Wohnungen schaffen, was zwar besser als nichts ist, aber nicht den gewünschten großen Effekt auf dem Wohnungsmarkt hat.
Ein weiterer Aspekt, der die Umnutzung von Büro zu Wohnraum hemmt, ist die Zonierung der Grundstücke. Oft wird die Umnutzung durch geltende Bau- und Zonenordnungen eingeschränkt, die in Gewerbe- oder Industriegebieten Wohnnutzungen verbieten. Dazu kommen spezifische Vorschriften etwa hinsichtlich Lärm- und Brandschutz, die bei Wohnanlagen gelten. Diese Umstellungen können kompliziert und zeitintensiv sein. Darüber hinaus dürften solche Projekte wirtschaftlich unattraktiv sein, da die hohen Umbaukosten letztlich auf die Mieten umgelegt werden müssen. So kommt es, dass das gewünschte Ziel, günstige Wohnungen zu schaffen, oft nicht erreicht wird.
Die Nachfrage bleibt bestehen
Entgegen der weit verbreiteten Auffassung, dass Home-Office die Büros obsolet macht, zeigen die Zahlen, dass die Leerstände in der Schweiz relativ stabil geblieben sind. Zwischen 2019 und 2024 stieg die Büro-Leerstandsquote in Zürich nur leicht an. Während die Stadt Zürich bei 3,2 Prozent liegt, verzeichnete Opfikon/Glattbrugg mit 34,4 Prozent einen wesentlich höheren Leerstand. Besonders an zentralen Standorten bleibt die Nachfrage nach Büros bestehen, da sich Nachmieter meist schnell finden lassen.
Die Situation wird durch den wachsenden Bedarf an Büroflächen und dem engagierten Wirtschaftswachstum unterstrichen. In den letzten Jahren wurde in Zürich eine große Menge neuer Büroflächen geschaffen. Zwischen 2020 und 2022 wurden fast 397.000 Quadratmeter neu erstellt. Sollten die aktuellen wirtschaftlichen Trends anhalten, könnte der Druck auf dem Büromarkt zunehmen.
Obwohl die Umnutzung von Büroräumen in Wohnraum ein ausgeglichener Ansatz erscheinen mag, gibt es zahlreiche Hürden zu überwinden. Vor allem die internen Gebäudestrukturen machen eine Umwandlung oft kompliziert und kostenintensiv, vor allem, wenn die dazu notwendigen umfassenden Renovierungen in Betracht gezogen werden müssen. So bleibt es fraglich, ob es der Stadt gelingen wird, auf die Leerräume sinnvoll zu reagieren. Eine umfassende Betrachtung der Thematik findet sich in einem Artikel bei www.nzz.ch.
