In Bayern, wo der Immobilienmarkt traditionell von hohen Preisen geprägt ist, zeigt sich eine zunehmende Verlagerung der Kaufinteressenten hin zu umliegenden Städten. Besonders zwei Städte stechen dabei hervor: Augsburg und Ingolstadt. Diese Entwicklung wird vor allem durch die hohen Preise in der Landeshauptstadt München begünstigt, die mehr als 8000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen kostet. München beherbergt zahlreiche Großunternehmen, darunter acht DAX-Konzerne, und zieht dadurch viele Berufseinsteiger und Studierende an.
Wie Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Instituts, verdeutlicht, spielt die Pendelzeit nach München eine entscheidende Rolle bei der Wahl des Wohnortes. Die Räumlichkeiten in den attraktiven Pendlerstädten sind schnell erreichbar, was deren Beliebtheit steigert. Augsburg bietet eine direkte ICE-Verbindung, die den Münchner Hauptbahnhof in nur 30 Minuten erreicht. Auch die Regionalbahn ist mit zusätzlichen zehn Minuten äußerst wettbewerbsfähig.
Preisentwicklungen im Wohnungsmarkt
Obwohl die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen in Bayern im vergangenen Jahr leicht um fast ein Prozent gesenkt wurden, verzeichnen Augsburg und Ingolstadt Anstiege. Augsburg zeigte einen Preisanstieg von 2,5 Prozent, Ingolstadt folgt mit nahezu zwei Prozent. Im Gegensatz dazu sank die Zahl der Baufertigstellungen in Augsburg zwischen 2021 und 2023 um mehr als die Hälfte, was zur Verknappung des Angebots und somit zu einem weiteren Preisanstieg beiträgt.
Für viele Käufer bleibt München dennoch unerreichbar, was steigende Zahlen von Pendlern zur Folge hat. Mit über 10.700 Umsteigern von Augsburg nach München im letzten Jahr ist die Nachfrage nach Wohnraum in dieser Region beachtlich. Auch wenn die Angebotspreise in Augsburg mit über 4000 Euro pro Quadratmeter noch halb so hoch sind wie in München, werden die Kaufpreise nicht gesenkt und steigen aufgrund des knappen Angebots weiter an.
Die Situation in Ingolstadt ähnelt der in Augsburg. Obwohl die Fahrtzeiten nach München etwas länger sind – etwa 40 Minuten mit dem ICE – sorgt der dortige Audi-Standort für zusätzliche Nachfrage. Letztes Jahr sind hier ebenfalls weniger Immobilien als gewohnt fertiggestellt worden, was die Verknappung weiter verschärft. Angesichts dieser Dynamik ist eine Preissenkung in diesen Pendlerstädten unwahrscheinlich.
Die allgemeine Marktentwicklung wird durch steigende Zinsen beeinflusst, die vielen potenziellen Käufern die Finanzierung von Immobilien erschweren. Im Häusermarkt sind die Preise um 0,2 Prozent gesenkt worden, während die Preise für Wohnungen stabil bleiben. Die Zukunftsprognosen deuten auf ein Anteilwachstum der Bevölkerung in diesen Städten hin, mit einer voraussichtlichen Zunahme von elf Prozent in Augsburg und zwölf Prozent in Ingolstadt bis 2042.
Diese Veränderungen haben langfristige Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Bayern. Der sich verengende Wohnraum und steigende Nachfragen könnten die Preise weiter nach oben treiben. Ein verstärkter Zuzug, besonders von jüngeren Menschen, könnte zudem die infrastrukturelle Belastung in diesen Städten erhöhen. Um den Wohnraum zu schaffen, ist es dringend nötig, die Zahl der Baugenehmigungen zu erhöhen, da diese zwischen 2021 und 2023 nur um neun Prozent in Augsburg und sogar um die Hälfte in Ingolstadt gesenkt wurden. Der Immobilienmarkt steht vor großen Herausforderungen, doch die Chancen auf erschwingliche Wohnmöglichkeiten könnten sich in Zukunft verbessern.
