Dunajske nakupovalne ulice kljub visokim najemninam ostajajo zelo priljubljene!

Dunajske nakupovalne ulice kljub visokim najemninam ostajajo zelo priljubljene!

Stacionarna maloprodaja na Dunaju je izjemno robustna, kot kaže podrobno poročilo o maloprodajnem trgu podjetja Otto Immobilien, objavljeno 4. novembra 2025. Raziskava se osredotoča na najbolj znane nakupovalne ulice na Dunaju, vključno s Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt (vključno z Zlato četrtjo) in notranjo Mariahilfer Straße. Skupno je bilo analiziranih približno 500 trgovin na vrhunskih lokacijah glede na prodajni prostor, sektorje in uporabo.

Posebej opazne so visoke najemnine na teh top lokacijah, ki pa jih spremlja stabilno povpraševanje. Prosta delovna mesta na lokacijah A so izjemno redka, kar kaže na prilagodljivost stacionarne trgovine na Dunaju. Generalni direktor Eugen Otto poudarja prilagodljivost trgovcev v tem dinamičnem tržnem okolju.

Analiziran razvoj prodajnih površin in najemnin

Skupno analizirana prodajna površina na top lokacijah obsega približno 203.000 kvadratnih metrov. Samo Mariahilfer Straße ima 118.000 kvadratnih metrov maloprodajnih površin in ima le 3,8-odstotno stopnjo prostih površin. Nasprotno pa lokacije v ožjem mestnem jedru, kot so Graben, Kohlmarkt in Zlata četrt, skoraj nimajo prostih delovnih mest s približno 85.000 kvadratnimi metri maloprodajnih površin. Poleg tega je bilo okoli 10 % območij na Mariahilfer Straße na novo zgrajenih, medtem ko je bilo okoli 5 % na lokacijah v središču mesta na novo odprtih.

Cene najemnin so medletno ostale nespremenjene, z zmerno rastjo manjših poslovnih prostorov, manjših od 100 m². Reflektorske najemnine dosegajo najvišje vrednosti do 620 evrov/m² na Grabnu, 570 evrov/m² na Kohlmarktu in 160 evrov/m² na Mariahilfer Straße. Na manj izpostavljenih lokacijah B in C pa se cene najemnin rahlo znižujejo, saj so denimo na Landstraßer Hauptstraße največ 60 evrov na kvadratni meter, na Meidlinger Hauptstraße 45 evrov in na Favoritenstraße 55 evrov na kvadratni meter.

Težnja k izkustveni usmerjenosti in prilagajanju trgu

Kljub nekaterim infrastrukturnim izzivom ostaja Mariahilfer Straße najpomembnejša nakupovalna ulica v Avstriji. Številne nove odprtine blagovnih znamk, kot so C&A, ARKET, Adidas in Woolworth, prispevajo k oživitvi. Frekvenčne meritve kažejo, da ob konicah vsak dan na ulicah pride do 60.000 obiskovalcev, medtem ko ob običajnih sobotah naštejejo okoli 48.000 ljudi. Vse večji pomen oznak življenjskega sloga in ponudnikov izkušenj je nedvoumen, saj se nekdanji maloprodajni prostori pogosto preoblikujejo, na primer v pojavne galerije ali ponudbo delikates.

V okviru nepremičninskega trga na Dunaju leto 2025 predstavlja tako priložnosti kot izzive. Padajoče obrestne mere povzročajo večje gibanje na trgu, omejena ponudba pa ostaja omejevalni dejavnik. Po padcu v letih 2023 in 2024 se avstrijski nepremičninski trg stabilizira in kaže prve pozitivne znake.

Razvoj cen je različen: najboljše lokacije, kot so Innere Stadt, Döbling in Währing, doživljajo zmerno zvišanje cen, medtem ko imajo obrobne lokacije, kot so Favoriten, Donaustadt in Floridsdorf, cene stabilne ali rahlo prilagojene. Primer odkupnih cen v letu 2025 kaže precejšnje razlike, s povprečnimi cenami okoli 27.000 € na m² v ožjem mestnem jedru in okoli 3.600 € v Favoritenu.

Gradnja stanovanj in trg najemnin

Najemnine na najemnem trgu še naprej rastejo. Leta 2025 bo dokončanih le okoli 1.800 novih najemnih stanovanj, kar je skoraj 60 % manj kot leta 2024. Povprečne cene najema v ožjem mestnem jedru so okoli 16,5 €/m², v Leopoldstadtu okoli 13,5 €/m² in v Favoritenu okoli 12,2 €/m². Tudi za leto 2025 se pričakuje povišanje cen v letu 2024 od 6,2 do 7,7 %.

Z znižanjem obrestnih mer Evropske centralne banke konec leta 2024 bodo posojila spet postala dostopnejša, kar bo povečalo povpraševanje po etažnih stanovanjih, predvsem v srednjem cenovnem segmentu. Zaostanki pri prenovah starih stavb ostajajo izziv, saj ima Dunaj največ neobnovljenih starih stavb.

Če povzamemo, bo dunajski nepremičninski trg leta 2025 ponudil tako vzpone kot ozka grla. Kupce vabimo k zgodnjemu ukrepanju, predvsem za osebno uporabo ali naložbe v srednjem cenovnem segmentu.