As ruas comerciais de Viena continuam muito populares apesar dos aluguéis elevados!

As ruas comerciais de Viena continuam muito populares apesar dos aluguéis elevados!

O varejo estacionário em Viena é extremamente robusto, como mostra o relatório detalhado do mercado de varejo da Otto Immobilien, publicado em 4 de novembro de 2025. A pesquisa centra-se nas ruas comerciais mais famosas de Viena, incluindo Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt (incluindo o Golden Quarter) e o interior Mariahilfer Straße. Foram analisadas cerca de 500 lojas em localizações prime em termos de espaço de venda, sectores e utilização.

As elevadas rendas nestas localizações de topo são particularmente visíveis, embora sejam acompanhadas por uma procura estável. As vagas nas localidades A são extremamente raras, o que indica a adaptabilidade do varejo estacionário em Viena. O diretor administrativo, Eugen Otto, enfatiza a flexibilidade dos varejistas neste ambiente de mercado dinâmico.

Análise de áreas de vendas e desenvolvimentos de aluguel

No total, a área de vendas analisada nas principais localidades abrange aproximadamente 203 mil metros quadrados. Só a Mariahilfer Straße tem 118.000 metros quadrados de espaço comercial e uma taxa de vacância de apenas 3,8%. Em contraste, os locais do centro da cidade, como Graben, Kohlmarkt e o Golden Quarter, quase não têm vagas, com cerca de 85.000 metros quadrados de espaço comercial. Além disso, cerca de 10% das áreas da Mariahilfer Straße foram recentemente desenvolvidas, enquanto cerca de 5% nos centros da cidade foram recentemente inauguradas.

Os preços de arrendamento mantiveram-se constantes em termos homólogos, com aumentos moderados para pequenos espaços comerciais com menos de 100 m². Os aluguéis Spotlight atingem valores máximos de até 620 euros/m² na Graben, 570 euros/m² na Kohlmarkt e 160 euros/m² na Mariahilfer Straße. Nas localidades B e C menos expostas, no entanto, os preços dos alugueres apresentam uma ligeira tendência descendente, com, por exemplo, um máximo de 60 euros por metro quadrado na Landstraßer Hauptstraße, 45 euros na Meidlinger Hauptstraße e 55 euros por metro quadrado na Favoritenstraße.

Tendência de orientação para experiência e ajustes de mercado

Apesar de alguns desafios infraestruturais, a Mariahilfer Straße continua a ser a rua comercial mais importante da Áustria. Numerosas novas inaugurações de marcas como C&A, ARKET, Adidas e Woolworth estão contribuindo para o renascimento. As medições de frequência mostram que nos horários de pico até 60 mil visitantes povoam as ruas todos os dias, enquanto nos sábados normais são contabilizadas cerca de 48 mil pessoas. A importância crescente dos rótulos de estilo de vida e dos fornecedores de experiências é inequívoca, uma vez que antigos espaços comerciais são frequentemente convertidos, por exemplo, em galerias pop-up ou ofertas de delicatessen.

No contexto do mercado imobiliário de Viena, o ano de 2025 apresenta oportunidades e desafios. A queda das taxas de juro leva a um maior movimento no mercado, enquanto a oferta restrita continua a ser um factor limitante. Depois de uma queda em 2023 e 2024, o mercado imobiliário austríaco está a estabilizar e a mostrar os primeiros sinais positivos.

A evolução dos preços é diferenciada: locais de topo como Innere Stadt, Döbling e Währing registam aumentos de preços moderados, enquanto locais periféricos como Favoriten, Donaustadt e Floridsdorf apresentam preços estáveis ​​ou ligeiros ajustamentos. Os preços de compra de exemplo em 2025 apresentam diferenças significativas, com preços médios de cerca de 27.000 euros por m² no centro da cidade e de cerca de 3.600 euros em Favoriten.

Mercado de construção e arrendamento habitacional

As rendas continuam a subir no mercado de arrendamento. Em 2025, apenas cerca de 1.800 novos apartamentos para aluguer serão concluídos, o que é quase 60% menos do que em 2024. Os preços médios de aluguer no centro da cidade rondam os 16,5 €/m², em Leopoldstadt cerca de 13,5 €/m² e em Favoriten cerca de 12,2 €/m². Os aumentos de preços em 2024 de 6,2 a 7,7% também são esperados para 2025.

A redução das taxas de juro do Banco Central Europeu no final de 2024 tornará os empréstimos mais acessíveis novamente, o que alimentará a procura por condomínios, especialmente no segmento de preço médio. O atraso nas renovações de edifícios antigos continua a ser um desafio, uma vez que Viena tem a taxa mais elevada de edifícios antigos não renovados.

Em resumo, o mercado imobiliário de Viena em 2025 apresentará tanto subidas como estrangulamentos. Os compradores são convidados a agir antecipadamente, especialmente para uso pessoal ou investimentos no segmento de preço médio.