FMA postavlja nova pravila za stanovanjska posojila: zavarovanje pred iztekom!

FMA postavlja nova pravila za stanovanjska posojila: zavarovanje pred iztekom!

V aktualni razpravi o stanovanjskem kreditiranju v Avstriji prihaja v ospredje Uprava za finančni trg (FMA) z novimi smernicami. Med januarjem in aprilom 2025 je bilo v Avstriji odobrenih za 5,2 milijarde evrov stanovanjskih posojil, kar ustreza občutnemu dvotretjinskemu povečanju v primerjavi s prejšnjimi leti. Povečanje je predvsem posledica padca obrestnih mer. Ta razvoj spremlja skorajšnje prenehanje veljavnosti Odloka KIM (Odlok o ukrepih financiranja kreditnih institucij za nepremičnine) 30. junija 2025. FMA se na prihajajoče spremembe odziva z okrožnico o »trdnem dodeljevanju zasebnih posojil za stanovanjske nepremičnine« ( vol.at ).

Uredba KIM, ki je začela veljati 1. avgusta 2022, je postala nujna kot odziv na razhajanje med cenami nepremičnin in prihodki od takrat. Namen je bil minimizirati sistemska tveganja, ki jih povzroča prekomerno kreditiranje, in spodbujati odplačilno sposobnost posojilojemalcev. Po prenehanju veljavnosti uredbe neposredni nadzor nad bankami pri dajanju nepremičninskih posojil ne bo več veljal. Vendar bo FMA še naprej pozorno spremljal sektor stanovanjskih nepremičnin ( kpmg-law.at ).

Nova merila za dodelitev

Okrožnica FMA predstavlja nova merila za dodelitev, ki temeljijo predvsem na treh osnovnih pravilih: najvišje razmerje med posojilom in vrednostjo ne sme preseči 90 odstotkov, obrok posojila naj znaša največ 40 odstotkov letnega neto prihodka in priporočena je najdaljša doba 35 let, da se posojilojemalci po možnosti razdolžijo pred upokojitvijo. Te zahteve so običajne v številnih državah EU in služijo kot vodilo za dobro posojanje. Vendar imajo banke pravico odstopati od teh meril, če dokažejo, da so tveganja pokrita z njihovo interno strategijo tveganj ( tisk ).

Čeprav nova pravila niso pravno zavezujoča, bi odstopanje od zahtev lahko povzročilo višje kapitalske zahteve za banke. FMA je poudaril, da bo spremljanje trga stanovanjskih nepremičnin tudi v prihodnje zelo pomembno, zlasti ker je od leta 2010 opaziti stalno razhajanje med cenami nepremičnin in dohodki. Obstaja resnično tveganje za finančno stabilnost, če se močni cenovni trendi nadaljujejo ob vse večji razpoložljivosti kreditov ( kpmg-law.at ).

Prihodnost financiranja stanovanjskih nepremičnin

Uveljavitev uredbe KIM neizogibno postavlja vprašanja o prihodnji zasnovi financiranja stanovanjskih nepremičnin v Avstriji. FMA je dal jasno vedeti, da ne bo dopuščal nobene malomarnosti pri posojanju niti po izteku uredbe KIM. Verjetno bodo morale banke še naprej prilagajati svoje prakse posojanja, da bi se izognile finančnim tveganjem in sledile strategiji trajnostnega financiranja.

Ob tem je treba videti, kako se bo trg razvijal in v kolikšni meri bi lahko prišle v ospredje nove ponudbe oziroma alternativne oblike financiranja. Izzivi, ki jih predstavljata vse večje povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah in precenjene cene, ostajajo ključno vprašanje za industrijo in posojilne institucije v prihodnjih mesecih ( vol.at ).