FMA establece nuevas reglas para los préstamos hipotecarios: ¡garantía antes del vencimiento!

FMA establece nuevas reglas para los préstamos hipotecarios: ¡garantía antes del vencimiento!

En el debate actual sobre los préstamos residenciales en Austria, la Autoridad del Mercado Financiero (FMA) aparece en primer plano con nuevas directrices. Entre enero y abril de 2025 se concedieron en Austria 5.200 millones de euros en préstamos para vivienda, lo que corresponde a un aumento significativo de dos tercios en comparación con años anteriores. El aumento se debe principalmente a la caída de los tipos de interés. Esta evolución va acompañada de la inminente expiración de la Ordenanza KIM (Ordenanza sobre medidas de financiación inmobiliaria para instituciones de crédito) el 30 de junio de 2025. La FMA responde a los próximos cambios con una circular sobre la “concesión sólida de préstamos inmobiliarios residenciales privados” ( vol.at ).

El reglamento KIM, que entró en vigor el 1 de agosto de 2022, se hizo necesario en respuesta a la divergencia entre los precios inmobiliarios y los ingresos desde entonces. El objetivo era minimizar los riesgos sistémicos causados ​​por el exceso de préstamos y promover la capacidad de pago de los prestatarios. Una vez que expire el reglamento, ya no se aplicará el control directo sobre los bancos a la hora de conceder préstamos inmobiliarios. Sin embargo, la FMA seguirá vigilando de cerca el sector inmobiliario residencial ( kpmg-law.at ).

Nuevos criterios de adjudicación

La circular de la FMA presenta los nuevos criterios de adjudicación, que se basan principalmente en tres reglas básicas: la relación préstamo-valor máxima no debe exceder el 90 por ciento, la cuota del préstamo debe ascender como máximo al 40 por ciento de los ingresos netos anuales y se recomienda un plazo máximo de 35 años para, si es posible, liberar a los prestatarios de deudas antes de la jubilación. Estos requisitos son comunes en muchos países de la UE y sirven como guía para otorgar préstamos sólidos. Sin embargo, los bancos tienen derecho a desviarse de estos criterios siempre que demuestren que los riesgos están cubiertos por su estrategia interna de riesgos ( la prensa ).

Aunque las nuevas normas no son jurídicamente vinculantes, desviarse de los requisitos podría dar lugar a requisitos de capital más elevados para los bancos. La FMA ha subrayado que el seguimiento del mercado inmobiliario residencial seguirá siendo de gran importancia en el futuro, sobre todo porque desde 2010 se observa una divergencia constante entre los precios de las propiedades y los ingresos. Existe un riesgo real para la estabilidad financiera si las fuertes tendencias de los precios continúan junto con una mayor disponibilidad de crédito ( kpmg-law.at ).

El futuro de la financiación inmobiliaria residencial

La aplicación del Reglamento KIM plantea inevitablemente dudas sobre el futuro diseño de la financiación inmobiliaria residencial en Austria. La FMA ha dejado claro que no tolerará ninguna negligencia en los préstamos incluso después de que expire el Reglamento KIM. Es probable que los bancos sigan necesitando adaptar sus prácticas crediticias para evitar riesgos financieros y aplicar una estrategia de financiación sostenible.

Al mismo tiempo, queda por ver cómo evoluciona el mercado y en qué medida podrían surgir nuevas ofertas o formas alternativas de financiación. Los desafíos que plantean la creciente demanda de bienes raíces residenciales y los precios sobrevaluados seguirán siendo una cuestión clave para la industria y las instituciones crediticias en los próximos meses ( vol.at ).